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于德清:为什么开发商只倒土地不盖房  

2009-11-12 11:25:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,有媒体深入报道了开发商的囤地行为,有些开发商拿地之后迟迟不建房,两三年之后,地皮一转手既可获得成倍以上的暴利。报道对这种炒地的行为进行了严厉的指责,认为这些开发商所获暴利最终还是转嫁到消费者头上。潘石屹在接受媒体采访时称,中国三分之一开发商只倒土地从不盖房。

然而,只是浅薄地对开发商囤地、炒地皮的行为进行谴责,或许只是站在了一种貌似正义的立场。开发商的囤地行为无可厚非,与房价之间也没有必然的关系。只要其不超过相关法规所设定的期限,那么囤地也只是正常的公司经营行为。或言,开发商囤地不建房,导致了市场上商品房库存的稀缺。这其实都是些谬论。现在北京商品房库存的急剧减少,一是由于上半年房地产市场出现井喷行情,把数年的楼市库存销售一空;二是因前两年房地产市场低迷,导致开发商普遍不敢大规模开工、建房,这也就变成了囤地行为。现在的库存问题与上一轮楼市低迷直接相关。

简单地指责开发商囤地而不去深究开发商为何只倒土地不建房,与中国楼市的真相只是离题万里。固然,有些开发商囤积土地是为了让财务报表更加好看,更有利于上市圈钱。但是,这仍未触及问题的本质。开发商囤地牟利的实质在于,当今中国仍然没有一个可以自由交易的土地市场,市场制度的不完善使土地成为充满了不确定性的稀缺资源。当下的土地市场实际上只有政府一个卖家。这也决定了,开发商并不能确定其每年都能获得土地。而政府每年向市场究竟供应多少土地,也是高度不确定的。正是因为这种不确定性,所以,迫使开发商为了满足公司的持续经营的需求,而必须为自己买大量的土地,满足未来两到三年的开发需求。当下,政府对土地财政的严重依赖,也决定了其倾向于“少卖地,卖高价”的策略。也就是说,每年政府的供地都不会完全满足市场的需求。这其实也就是一种制造“地王”的制度设计。

这也是为什么政府要坚决扼杀小产权的原因。小产权如果合法,那么村集体就成了土地市场的新卖家。这也就直接威胁到了政府在土地供应市场的垄断地位。土地市场的源头出现两个以上的卖家,是土地财政绝对不能容忍的。因此,我们可以看到,现行的土地制度和政策实质上就是为了制造土地市场的稀缺。只要,存在着稀缺必然存在着暴利和爆炒,就必然会产生土地市场的“二道贩子”。所以,就会有大批的开发商只倒地不盖房,以变相炒地皮为业。这并非因为这些开发商比其他的开发商更加道德堕落,而是当前的土地制度使然。当年,在海南炒地皮发家的潘石屹,又有何道德优势指责同行。

当然,炒地皮并非永远只赚不赔。炒地的暴利与活跃程度和房地产泡沫紧密相关,也可以说是房地产市场极度泡沫化的标志。当房地产泡沫集聚到一定程度,房价一路飙升必然刺激开发商大规模拿地建房,泡沫就开始从商品房蔓延到土地。直到有一天大家发现炒地比盖房赚钱更快、更多,于是,炒地的开发商越来越多,建房的开发商越来越少。最终大家就只炒地不建房,那么,房地产泡沫也就达到了极致。这其实就是上个世纪90年代海南房地产泡沫鼎盛时期的事情。当时,也是中国炒地皮最为疯狂的时期。而当下开发商炒地皮等投机行为的盛行,已经表明了楼市的泡沫化已经非常严重。如果,政府的楼市政策仍然倾向于制造泡沫,那么,无疑就是对开发商囤地、炒地行为的变相激励。这种情况将会进一步猖獗。所以,当下有关政策制定者,决不能无视这一危险信号。

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